تضع الحكومة اللمسات النهائية على مشروع قانون جديد يستهدف إعادة تنظيم القطاع العقاري في مصر وإنشاء اتحاد للمطورين العقاريين، في خطوة تضع قواعد أكثر تفصيلًا لتنظيم العلاقة بين المطورين وجهات الولاية والمشترين، وتحدد ضوابط طرح وبيع الوحدات وآليات التعامل مع التدفقات المالية للمشروعات.
تضم مسودة القانون فصلين رئيسيين، الأول يتعلق بتنظيم السوق العقاري، بينما يختص الثاني بإنشاء اتحاد المطورين العقاريين، على أن يتم الانتهاء من الصياغة النهائية تمهيدًا لعرض مشروع القانون على مجلس النواب.
قرار 2184 لسنة 2022.. نقطة الانطلاق
حسب نص مسودة القانون، يستند الفصل الخاص بتنظيم السوق العقاري بصورة أساسية إلى قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022، بشأن ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري.
وجرى فحص بنود القرار التي تبلغ نحو 15 بندًا، والاتفاق على غالبية أحكامه كقاعدة تشريعية يمكن البناء عليها في مشروع القانون الجديد، بدلًا من صياغة منظومة تنظيمية من نقطة الصفر.
وتلزم الضوابط جهات الولاية بإدراج قواعد بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري ضمن مستندات طرح المشروعات، وكذلك ملاحق العقود المبرمة مع المطورين، بهدف ضمان حقوق المشترين.
حساب بنكي مستقل لكل مشروع أو مرحلة
من أبرز البنود التي تتضمنها المسودة إلزام المطور العقاري بفتح حساب بنكي مستقل للمشروع أو المرحلة، يتم من خلاله إيداع وصرف جميع الإيرادات والمصروفات الخاصة بالمشروع أو المرحلة.
وحال حصول المطور على قرض لتمويل المشروع أو المرحلة، يلتزم بفتح حساب مدين للمشروع أو المرحلة، على أن يتم سداد القرض من حساب الإيرادات أو أي حساب آخر، وفقًا لقواعد الائتمان الصادرة عن البنك المركزي المصري.
كما تسمح الضوابط بتقسيم المشروع إلى عدة مراحل، مع إمكانية اعتبار المشروع بالكامل مرحلة واحدة، وتصبح المرحلة وحدة التعامل فيما يتعلق بالتصريح ببدء البيع.
لا بيع قبل اعتماد المخطط
تضع المسودة ضوابط واضحة للإعلان عن بيع الوحدات، حيث لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات في أي مشروع قبل الحصول على القرار الوزاري باعتماد المخطط العام، إلى جانب القرار الوزاري التفصيلي للمرحلة المراد الإعلان عنها.
كما لا يجوز إعلان مرحلة جديدة قبل التأكد من التزام المطور بالبرنامج الزمني المعتمد للمرحلة التي سبق الإعلان عنها.
ويأتي ذلك بالتزامن مع إلزام المطور بتوفير غطاء مالي في الحساب البنكي الخاص بالمشروع، أو المرحلة قبل السماح له بطرح الوحدات للبيع.
نسب مختلفة للغطاء المالي حسب مساحة المشروع
تحدد الضوابط نسبة الغطاء المالي المطلوب وفقًا لمساحة المشروع أو المرحلة أو الجزء المراد طرحه للبيع.
وتبلغ النسبة 20% للمساحات المحدودة، و15% للمساحات الصغيرة، و10% للمساحات المتوسطة، و5% للمساحات الكبيرة، و3% للمساحات القصوى، على أن يتم احتسابها من التكلفة الإنشائية للمرحلة.
ويجوز أن يكون الغطاء المالي في صورة نقدية أو شيكات من إيرادات مشروعات سابقة تم تسليمها، أو تسهيلات ائتمانية، أو خطاب ضمان بنكي.
تقرير مالي كل 6 أشهر
بعد إثبات توافر الغطاء المالي اللازم للمرحلة أو الجزء المراد بيعه، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة للبيع مع الالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد.
ويلتزم المطور كذلك بتقديم تقرير مالي نصف سنوي إلى جهة الولاية، معتمد من مراقب حسابات الشركة، يتضمن موقف المبالغ المحصلة من المشترين وموقف الإنفاق على المرحلة.
ويقدم التقرير خلال 45 يومًا من انتهاء نصف السنة المالية، بما يسمح لجهة الولاية بمراجعة الموقف المالي للمشروع.
احتياطي 5% لحماية أموال العملاء
تتضمن الضوابط إلزام المطور بالاحتفاظ باحتياطي يعادل 5% من إجمالي التحصيلات في الحساب البنكي الخاص بكل مرحلة، بهدف مواجهة عمليات الاسترداد.
ويتم خصم مبالغ الاستردادات من الاحتياطي، بينما يتم الإفراج عن المبالغ المتبقية تدريجيًا بالتناسب مع تسليم الوحدات، على أن يتم الإفراج عن المتبقي بعد إتمام تسليم المرحلة.
خفض الغطاء المالي مع ارتفاع نسب التنفيذ
لا يستمر شرط الغطاء المالي بنفس القيمة طوال عمر المشروع، إذ تسمح الضوابط للمطور بخفض الحد الأدنى المطلوب في الحساب البنكي تدريجيًا بعد بدء أعمال التنفيذ، وفقًا لمعدلات الإنجاز الفعلية.
ويتم إلغاء شرط الحد الأدنى للغطاء المالي عند الوصول إلى نسب الإنجاز المحددة لكل فئة من مساحات المشروعات، والتي تصل إلى 30% للمساحات المحدودة، و25% للصغيرة، و20% للمتوسطة، و15% للكبير، و10% للمساحات القصوى.
ماذا يحدث عند تأخر المطور في التسليم؟
تضع المسودة آلية محددة للتعامل مع تأخر المطور في تسليم الوحدات، مع اشتراط التزام جهة الولاية بالتعاقد واستخراج التراخيص، وكذلك التزام العميل بسداد الأقساط المستحقة عليه وفقًا للعقد، وفي حالة تأخر المطور عن الموعد المتفق عليه، يتم منحه 12 شهرًا للالتزام بالتسليم.
وإذا تجاوز التأخير هذه المدة، يتم ترحيل الأقساط المستحقة إلى حين الاستلام بذات مدة التأخير، وذلك بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية، أما إذا تجاوز التأخير 24 شهرًا، فيحق للعميل الاختيار بين الاستمرار وفق الآلية السابقة لحين الاستلام أو استرداد ما سبق سداده، على أن يتم رد المبالغ خلال 3 أشهر من تاريخ الطلب.
مهلة 6 أشهر لتصحيح المخالفات
في حالة إخلال المطور بالضوابط، يتم إبلاغه رسميًا ومنحه مهلة 6 أشهر لتصحيح المخالفة.
أما حال عدم تصحيح المخالفة خلال هذه الفترة، يكون لجهة الولاية وقف الموافقات المتعلقة ببدء بيع المرحلة اللاحقة بالمشروع لحين إزالة المخالفة.
كما تتضمن الضوابط إمكانية الإعلان في وسائل الإعلام عن مخالفات المطور للشروط والالتزامات، إلى جانب توقيع الجزاءات القانونية المنصوص عليها في العقد المبرم بين المطور وجهة الولاية.
ضوابط خاصة بالمشروعات القائمة
لا تقتصر القواعد على المشروعات الجديدة، إذ تتضمن المسودة أحكامًا للمشروعات الجاري تنفيذها بالفعل.
ويلتزم المطور في هذه الحالة بفتح حساب بنكي للمراحل اللاحقة التي سيتم الإعلان عن تسويقها بعد بدء العمل بالضوابط، إلى جانب تقديم القوائم المالية المعتمدة، وتقرير فني يوضح نسب التنفيذ الفعلية على أرض الواقع.
وحال وجود مخالفة للبرنامج الزمني المعتمد أو مدة التنفيذ المحددة في العقود، يمنح المطور مهلة 6 أشهر للالتزام بالجدول المعتمد.
أموال الصيانة في حساب منفصل
ومن بين البنود التي تركز عليها المسودة فصل أموال الصيانة عن أموال المشروع، حيث يتم إيداع المبالغ المحصلة من المشترين لأغراض الصيانة والتشغيل في حساب خاص عند بدء تحصيلها، ولا تعتبر هذه الأموال من مبالغ المشروع أو المرحلة.
كما يلتزم المطور بإدارة المشروعات التي ينفذها والقيام بأعمال اتحاد الشاغلين للحفاظ على أصول المشترين، مع مراجعة مصروفات الصيانة من خلال مراجعين قانونيين، ويتم الإنفاق على أعمال الصيانة من عوائد وديعة الصيانة، بينما يتحمل المشتري أي تكاليف تتجاوز هذه العوائد.
القانون يشمل المشروعات السكنية والسياحية
تسري الضوابط على مختلف مشروعات التطوير العقاري، بما في ذلك مشروعات التنمية والتطوير السكني والسياحي، بينما لا تعد أعمال المقاولات من أنشطة التطوير العقاري.
وتؤكد المسودة سريان الضوابط على المشروعات والمراحل الجديدة، بما يضع إطارًا موحدًا لعملية طرح وبيع الوحدات، ويربط التمويل والتدفقات النقدية بمراحل تنفيذ المشروع.
وبذلك لا يقتصر مشروع القانون المرتقب على إنشاء كيان يمثل المطورين العقاريين، وإنما يمتد إلى وضع قواعد لتنظيم عملية التطوير والبيع وإدارة أموال المشروعات والصيانة، إلى جانب تحديد آليات التعامل مع تأخر التسليم والمخالفات.
تأتي هذه المنظومة في إطار تشريع موحد يجمع بين تنظيم السوق العقاري وإنشاء اتحاد المطورين العقاريين، قبل استكمال الإجراءات التشريعية وعرض مشروع القانون على مجلس النواب.
